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Multifunktionalität als Chance

„Kooperation ist kein Add-on, sondern die Voraussetzung für die erfolgreiche Transformation von bestehenden Gewerbegebieten hin zu multifunktionalen Quartieren.“
Dr. Katharina Hackenberg, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)

Stärkere Nutzungsmischung im Fokus der Stadtentwicklung

Der digitale Strukturwandel, neue Konsum- und Lebensformen sowie veränderte Anforderungen an Arbeit und Produktion stellen Städte und Gewerbestandorte vor tiefgreifende Veränderungen. Dabei ist die Transformation bestehender Gewerbegebiete ein zentraler Hebel für eine produktive und zukunftsfähige Stadt.
Die funktionale Trennung von Wohnen und Arbeiten über Jahrzehnte hinwemg hat zur Verdrängung von Produktion aus den Städten geführt, wie Dr. Katharina Hackenberg, wissenschaftliche Referentin im Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), erklärt. Dadurch gerieten Industrie- und Gewerbegebiete zunehmend ins Abseits, obwohl sie rund 18,6 Prozent der Siedlungsflächen ausmachen. Die urbane Produktion ist wirtschaftlich und stadtentwicklungspolitisch hoch relevant, ging in den vergangenen Jahren aber deutlich zurück.
Aktuelle Leitbilder wie die „Produktive Stadt“ in der Neuen Leipzig-Charta rücken diese Räume wieder in den Fokus integrierter Stadtentwicklung, wie Hackenberg erklärt. Ziel ist eine stärkere Nutzungsmischung sowie die Integration von emissionsarmer Produktion, urbaner Landwirtschaft und kleinteiligem Gewerbe in städtische Strukturen. Das sei eine Gemeinschaftsaufgabe für Kommunen, Wirtschaft, Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die Zivilgesellschaft.
Hackenberg sieht für die Umsetzung drei Strategien: einen kooperativen Ansatz mit starker kommunaler Steuerung, einen regulierenden Ansatz mit Fokus auf planungsrechtliche Instrumente sowie einen aktivierenden Ansatz, der lokale Initiativen unterstützt. Je nach Ausgangslage können diese Strategien kombiniert werden. Häufig bereiteten jedoch unterschiedliche Interessen, mangelnde Kommunikation oder fehlendes Problembewusstsein Schwierigkeiten. „Kooperation ist kein Add-on, sondern die Voraussetzung für die erfolgreiche Transformation von bestehenden Gewerbegebieten hin zu multifunktionalen Quartieren“, stellt Hackenberg klar.

Konflikte reduzieren, Attraktivität steigern

Auch Sarah End, Geschäftsführende Gesellschafterin der Kernplan GmbH, plädiert für eine stärkere Nutzungsmischung. Das Stadtplanungsbüro aus Illingen in Baden-Württemberg arbeitet sowohl für Kommunen als auch für Unternehmen und kennt daher die unterschiedlichen Anforderungen: Städte benötigen nachhaltige, effiziente Flächennutzung, Unternehmen sind auf Wachstum, Fachkräftegewinnung und Planungssicherheit angewiesen.
Die traditionelle Planung mit einer strikten Trennung von Wohnen, Arbeiten und Freizeit erweise sich zunehmend als zu unflexibel und führe dazu, dass das klassische Gewerbegebiet abends und am Wochenende weitgehend verlassen sei. Stärker gemischte Quartiere seien wirtschaftlich robuster, städtebaulich attraktiver und ökologisch sinnvoller. Sie ermöglichen eine bessere Flächennutzung, reduzieren Pendelwege und schaffen lebendige Umgebungen, die rund um die Uhr funktionieren.
Allerdings sind gemischte Quartiere nach Ends Erfahrung deutlich komplexer in Planung und Umsetzung: Unterschiedliche Nutzungen bringen Nutzungskonflikte mit sich, etwa zwischen Wohnen und lärmintensivem Gewerbe. Daher erfordern gemischte Gebiete eine kontinuierliche Steuerung und intensivere planerische Begleitung – im Gegensatz zu klassischen Gewerbegebieten, die einmal festgelegt und dann langfristig stabil sind.
Ein zentrales Problem liege in den bestehenden planungsrechtlichen Rahmenbedingungen. Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung und Landesentwicklungspläne seien stark auf monofunktionale Gebietstypen ausgerichtet. Neue Kategorien wie „Mixed-Use“ oder „Urbane Vorranggebiete“ könnten helfen, gezielt gemischte Quartiere zu fördern. Dabei müsse Mixed-Use nicht zwingend Wohnen und Gewerbe kombinieren, sondern stehe für Vielfalt und flexible Nutzung. Die „Produktive Stadt“ bedeute ein ganzheitlich funktionierendes Quartier, das Arbeiten, Leben und Freizeit intelligent miteinander verbindet, betont End.

Einen schlafenden Riesen zum Leben erwecken

Welche Chancen und Herausforderungen ein gemischt genutztes Quartier aus Projektentwicklersicht bietet, zeigt Simon A. Rott, Geschäftsführender Gesellschafter der Justus Grosse Immobilien GmbH, am Beispiel des Tabakquartiers in Bremen. Seit Anfang des 20. Jahrhunderts wurde auf dem rund 20 Hektar großen Gelände Tabak verarbeitet, zeitweise waren dort rund 1.000 Menschen beschäftigt. Nach dem Niedergang der Produktion kaufte der Entwickler 2018 das Areal – eine große Investition, aber zugleich die Chance, einen „schlafenden Riesen“ neu zu beleben, wie Rott erklärt.
Die Entwicklung basiert auf einer klaren Vision: ein Mixed-Use-Quartier, das rund um die Uhr genutzt wird. Dabei wurde ein großer Teil der bestehenden Gebäude erhalten, um sowohl den historischen Charakter zu bewahren als auch nachhaltig zu bauen. Alte Fabrikhallen wurden zu Bürolofts, Kulturflächen, Gastronomie oder Veranstaltungsorten umgebaut. Ergänzt wurden diese durch Neubauten für Wohnen und moderne Arbeitsplätze.
Ein zentraler Erfolgsfaktor war laut Rott die schrittweise Entwicklung über mehrere Bebauungspläne. Statt das gesamte Areal auf einmal zu planen, wurden Teilbereiche parallel entwickelt, um schneller handlungsfähig zu sein. Gleichzeitig spielte ein übergeordneter Masterplan eine wichtige Rolle, der die langfristige Struktur vorgab. Die enge Abstimmung mit Stadtplanung und Politik war dabei unerlässlich, auch wenn unterschiedliche Geschwindigkeiten und komplexe Abstimmungsprozesse eine Herausforderung darstellten.
Das Quartier umfasst heute rund 1.000 Wohnungen, zahlreiche Gewerbeflächen und etwa 300 Unternehmen. Ergänzt wird dies durch vielfältige Nutzungen: Gastronomie, Hotel, Kulturangebote wie Theater und Konzertsaal, Sporteinrichtungen, eine Kita sowie soziale Infrastruktur. Diese Mischung sorgt dafür, dass das Quartier nicht nur tagsüber, sondern auch abends und am Wochenende belebt ist, wie Rott hervorhebt.

Links zu multifunktionalen Gewerbegebieten

Leipzig Charta:
https://www.nationale-stadtentwicklungspolitik.de/NSPWeb/DE/Initiative/Leipzig-Charta/leipzig-charta_node.html
BBSR-Studie: Kooperative Entwicklung von Gewerbegebieten
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/bbsr-online/2025/bbsr-online-040-2025-dl.pdf?__blob=publicationFile&v=2
Kernplan GmbH:
https://www.kernplan.de/
Immobilienunternehmen Justus Grosse
https://justus-grosse.de/
Tabakquartier Bremen:
https://tabakquartier.com/
Text: Stephan Köhnlein

Weitere Termine und Themen finden Sie auf der Übersichtsseite. (www.ihk-rlp.de/zukunft-gewerbegebiete-2026)